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Mieterhöhung nach Modernisierung: Was darf der Vermieter?

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Nach der Modernisierung einer Wohnung kann der Vermieter bestimmte Kosten anteilig auf den Mieter umlegen. In diesem Fall steigt die monatliche Miete um einen bestimmten Prozentsatz. Dies geschieht jedoch nicht willkürlich, sondern es gibt klare Gesetze und Vorgaben, an die sich ein Vermieter halten muss. So sind beispielsweise das Ausmaß der Mieterhöhung, die formelle Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen und Härtefallregelungen gesetzlich geregelt.

In unserem umfangreichen Ratgeber zum Thema Mieterhöhung nach Modernisierung haben wir dir die wichtigsten Informationen zusammengefasst. Weiterhin erhältst du von uns alle Antworten auf die meist gestellten Fragen in Bezug auf das Thema der Mieterhöhungen nach einer Modernisierung. Wir klären dich darüber auf, was dein Vermieter darf, welche Fristen er dabei einhalten muss und welche Rechte du als Mieter hast.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung darf maximal 8 Prozent der angefallenen Modernisierungskosten betragen. Jedoch darf die Erhöhung der monatlichen Miete innerhalb der ersten sechs Jahre nicht höher als 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche ausfallen.
  • Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich angekündigt werden. Die Ankündigung muss unter anderem Auskunft über Art und Umfang, sowie den voraussichtlichen Zeitplan der Modernisierungsmaßnahmen geben. Zudem muss die zu erwartende Mieterhöhung dargelegt werden.
  • In einigen Fällen ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter nicht möglich. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn du eine Index- oder Staffelmiete mit deinem Vermieter vereinbart hast. Außerdem wird eine Mieterhöhung nach Modernisierung in manchen Mietverträgen kategorisch ausgeschlossen. Härtefallanträge können ebenfalls eine Erhöhung der monatlichen Miete verhindern.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Was du wissen solltest

Bevor du selber mit einer Modernisierung deiner Wohnung und einer damit einhergehenden Mieterhöhung konfrontiert wirst, haben wir dir im folgenden Abschnitt alle wichtigen Informationen diesbezüglich aufgelistet. Dadurch wollen wir dir zeigen, wie die rechtliche Lage in Deutschland aussieht und was dein Vermieter darf bzw. nicht darf.

Was ist eine Modernisierung im Mietrecht?

Grundsätzlich ist es wichtig, klar zwischen Modernisierung und Instandhaltung zu unterscheiden. Denn die Kosten für eine Modernisierung können prinzipiell auf den Mieter anteilig umgelegt werden, Kosten für eine Instandhaltung muss der Vermieter zu 100 % selber tragen.

  • Instandhaltungsmaßnahmen sind alle baulichen Maßnahmen, die vorsorglich ausgeführt werden. Sie dienen dazu, zukünftigen Schaden von dem Mietobjekt fernzuhalten. Darunter fallen beispielsweise Inspektions- und Wartungsarbeiten von Lüftungsanlagen oder Heizungssystemen.
  • Wenn durch bauliche Maßnahmen der Wohnwert der Wohnung erhöht wird, oder die Wohnverhältnisse für Mieter verbessert werden, spricht man von Modernisierung. Dabei müssen sich die Modernisierungsmaßnahmen nicht direkt auf die Wohnung beziehen. Als Modernisierung gilt beispielsweise auch das Einbauen eines Aufzuges oder das Anlegen eines Kinderspielplatzes vor der Tür.

In manchen Fällen ist eine klare und eindeutige Abgrenzung nicht möglich. Wenn der Vermieter eine neue Heizung einbaut, welche energetisch deutlich sparsamer arbeitet, kann diese Maßnahme sowohl als Modernisierung, als auch als Instandhaltungsmaßnahme angesehen werden.

Was sind typische Modernisierungsmaßnahmen?

Der Gesetzgeber hat einige Baumaßnahmen ganz klar als Maßnahmen zur Modernisierung klassifiziert. Im Folgenden zeigen wir dir einige der häufigsten Modernisierungsmaßnahmen.

  • Energetische Verbesserungen. Maßnahmen die langfristig dafür sorgen, dass mehr Energie eingespart werden kann
  • Maßnahmen die der nachhaltigen Reduktion des Verbrauchs von Trinkwasser dienen
  • Baumaßnahmen, die die Wohnqualität nachhaltig verbessern
  • Maßnahmen, die neuen Wohnraum schaffen

Falls du dir nicht sicher bist, ob dir dein Vermieter eine Modernisierung in Rechnung stellen will, oder ob es sich doch um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt, schau einfach mal ins BGB. Dort werden Baumaßnahmen relativ klar klassifiziert.

Wie berechnet sich die Mieterhöhung nach Modernisierung?

Standardmäßig ist es dem Vermieter erlaubt, bis zu 8 % der aus der Modernisierung resultierenden Gesamtkosten, auf den Mieter umzulegen. Diese Regelung ersetzt seit dem 01.01.2019 den damals gültigen Prozentsatz von 11 %.

Zusätzlich regelt die neu implementierte Kappungsgrenze, dass in den ersten sechs Jahren nach der Modernisierung höchstens 3 € pro Quadratmeter auf die monatliche Miete addiert werden dürfen. Falls die monatliche Miete weniger als 7 € pro Quadratmeter besteht, darf der Aufschlag sogar nur maximal 2 € betragen.

Dabei ist zu beachten, dass nicht alle Kosten der Modernisierung auch wirklich zu Lasten des Mieters auf die Miete umgelagert werden dürfen. Beispielsweise darf der Vermieter die Kosten für Materialbeschaffung, Bauaufsicht und Bauabrechnung nicht an den Mieter weitergeben. Auch Finanzierungszuschüsse aus öffentlichen Mitteln dürfen keinen Einfluss auf eine eventuelle Mieterhöhung haben.

Wenn der Vermieter durch die Modernisierung Instandhaltungskosten einsparen kann, dann muss er diese genau angeben und von den Gesamtkosten der Modernisierung abziehen. Andernfalls ist eine Erhöhung der monatlichen Miete nicht zulässig.

Das kommt vielen Mietern sehr entgegen, da nun die Vermieter in die Pflicht genommen werden, sämtliche Reparaturkosten übersichtlich offenzulegen und von den Modernisierungskosten abzuziehen. Daraus resultiert eine finanzielle Entlastung für den Mieter.

Welche Paragraphen im BGB bieten die rechtliche Grundlage für eine Mieterhöhung nach Modernisierung?

Die rechtlichen Grundlagen rund um das Thema Mieterhöhung nach Modernisierung werden an verschiedenen Stellen im BGB geregelt.

ParagraphRechtliche Grundlage
§ 559 Abs. I BGBlegt fest, welche Maßnahmen als Modernisierung gelten
§ 555b Nr. 4 BGBbeschreibt, was Maßnahmen sind, die den Gebrachswert einer Wohnung nachhaltig erhöhen
§ 559 b Abs. 1 BGBregelt, welche Inhalte eine Modernisierungsankündigung enthalten muss
§ 555 d BGBbesagt, dass der Mieter eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung grundsätzlich zu dulden hat
§ 559 Abs. 1 BGB und § 559 Abs. 3a BGBregeln den Umfang der Mieterhöhung nach einer Modernisierung
§ 559b Abs. 2 BGBlegt fest, wann die Mieterhöhung nach Modernisierung in Kraft tritt
§ 555d Abs. 3 BGBbestimmt, unter welchen Voraussetzungen ein finanzieller Härtegrund des Mieters eine Mieterhöhung verhindert

Natürlich gibt es noch einige mehr regulierende Gesetzesstellen zum Thema Mieterhöhung nach Modernisierung im BGB. Diese Tabelle soll dir jedoch als übersichtliche Hilfe dienen, damit du im Notfall genau weißt, wo du genau nachschlagen musst.

Wann muss dich dein Vermieter informieren?

Dein Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten ankündigen. Die Ankündigung muss förmlich sein und in schriftlicher Form erfolgen. Mündliche Absprachen mit dem Mieter gelten nicht als ordnungsgemäße Ankündigungen und sind damit nicht rechtskräftig.

In beiderseitigem Einverständnis von Vermieter und Mieter, kann die dreimonatige Frist bis zu dem Beginn der Modernisierungsmaßnahmen, verkürzt werden. Der Vermieter hat jedoch keinen rechtlichen Anspruch darauf.

Bei kleineren baulichen Maßnahmen, wie beispielsweise der Montur eines Wasserzählers oder dem Einbau einer Klimaanlage, muss der Vermieter dies nicht in schriftlicher Form und im Voraus ankündigen. Bei diesen kleineren Maßnahmen spricht man jedoch nicht von Modernisierungen, sondern von Bagatellmaßnahmen.

Welchen Inhalt muss eine Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung haben?

Der Vermieter ist bei einer Mieterhöhungserklärung an gesetzliche Vorgaben gebunden. Wenn die schriftliche Ankündigung die folgenden Bestandteile nicht enthält, ist diese unwirksam und kann vom Mieter ignoriert werden.

  1. Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten
  2. Art und Umfang der Maßnahmen
  3. Den voraussichtlichen Betrag der Mieterhöhung sowie Erhöhungen der künftigen Betriebskosten
  4. Informationen über Frist und Form eine Härteeinwandes

Grundsätzlich hat die Mieterhöhungserklärung zwei Aufgaben. Zum einen soll sie das Informationsbedürfnis des Mieters befriedigen, zum anderen stellt sie eine wichtige rechtliche Voraussetzung zur Durchführung der geplanten Modernisierung dar.

Ab wann musst du die erhöhte Monatsmiete zahlen?

Nach Beendigung der Maßnahmen, verschickt der Vermieter ein Schreiben an den Mieter, in welchem die erhöhte Miete offiziell angekündigt und detailliert erläutert wird. Die neue Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Ankündigungsschreibens fällig.

Sollte der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nicht fristgerecht angekündigt haben, muss die Mieterhöhung erst später vom Mieter bezahlt werden.

In einem solchen Fall verlängert sich die Frist um sechs Monate, gerechnet vom eigentlich angekündigten Eintritt der Mieterhöhung. Konkret bedeutet das, dass der Mieter erst mit Beginn des neunten Monats nach Erhalt der Ankündigung den erhöhten Mietbetrag bezahlen muss.

Welche Modernisierungskosten können auf die Miete umgelegt werden?

Allgemein können alle Baukosten und alle Baunebenkosten auf die Miete umgelegt werden. Darunter fallen ebenfalls die Kosten für Statiker, Architekten und sämtliche Ingenieure.

Da es trotzdem häufig nicht ganz ersichtlich, welche Kosten einer Baumaßnahme anteilig auf die Miete umgelegt werden dürfen und bei welchen Kosten das verboten ist, zeigen wir dir im Folgenden einige Kostenträger, die zur einer Erhöhung deiner Miete beitragen können.

  • Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie beitragen. Zum Beispiel verbesserte Wärmedämmung oder Solaranlagen
  • Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen. Zum Beispiel ein Balkon oder ein Aufzug
  • Maßnahmen, die aus gesetzlichen Verordnungen resultieren. Zum Beispiel Rauchmelder im Schlafzimmer
  • Maßnahmen, die Trinkwasser einsparen. Zum Beispiel ein Wasserzähler

Außerdem ist bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen stets das Prinzip der Wirtschaftlichkeit einzuhalten. Vermieter dürfen keine Kosten, die im Rahmen einer Luxusmodernisierung zustande gekommen sind, prozentual auf die Miete aufschlagen.

Allerdings ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, immer die günstigsten Handwerker, Materialien und Systeme bei der Modernisierung zu wählen. Hier besteht ein Ermessensspielraum für den Vermieter.

Wenn durch Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig Instandhaltungskosten eingespart beziehungsweise vermieden werden, müssen diese gesparten Instandhaltungskosten genau ermittelt werden.

Anschließend muss dieser Betrag von den auf die Miete umgelagerten Kosten abgezogen werden. Denn: Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen sind allein vom Vermieter zu tragen und dürfen für den Mieter keine Mehrbelastung darstellen.

Wann ist trotz einer Modernisierung keine Mieterhöhung möglich?

Einige Mietverträge enthalten Regelungen, die eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausschließen. Wenn du beispielsweise deine monatliche Miete in Form einer Index- oder Staffelmiete zahlst, kann der Vermieter in den meisten Fällen keine Mieterhöhung durchsetzen. Bei dieser Gestaltungsmöglichkeit des Mietvertrages steigt die Miete ohnehin in bestimmten Abständen nach vertraglich vereinbarten Quoten.

Außerdem hast du als Mieter die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, im Vorfeld im Mietvertrag auszuschließen. Natürlich muss der Vermieter damit einverstanden sein. Ein Anrecht auf eine solche Vereinbarung hast du nicht.

Wie wirkt die neue Kappungsgrenze?

Die neue Kappungsgrenze soll Mieter vor übermäßigen Erhöhungen der Miete nach Modernisierungen schützen. Seit dem 01. Januar 2019 darf die Miete innerhalb der ersten sechs Jahre, um maximal 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Für Mieter, die pro Quadratmeter monatlich weniger als 7 € steigen, darf die Mieterhöhung sogar nur maximal 2 € pro Quadratmeter betragen.

Die Kappungsgrenze soll nicht nur Mieterhöhungen nach Modernisierungen regulieren, sondern generell eklatante Erhöhungen der Miete verhindern. Falls sich dein Vermieter nicht an die Kappungsgrenze hält, musst du die Mieterhöhung nicht akzeptieren.

Allerdings: Modernisierungsmaßnahmen, die vor dem 31.12.2018 offiziell angekündigt wurden, unterliegen weiterhin der alten Regelung. Dadurch sind bei allen Modernisierungsmaßnahmen, die vor diesem Stichtag angekündigt sind, weiterhin deutlich höhere Aufschläge auf die Miete möglich.

Da die Kappungsgrenze nun aber schon seit mehr als zwei Jahren in Kraft ist, ist es eher unwahrscheinlich, dass jetzt noch Mieterhöhungen fällig werden, die nicht von der Kappungsgrenze gedeckelt werden.

Solltest du trotzdem von einem solchen Fall betroffen sein, könntest du unter Umständen ein Anrecht auf Wohngeld haben. Klär das einfach mit dem zuständigen Sozialamt ab.

Wann kannst du dich auf einen Härtefall berufen?

Auf einen Härtefall kannst du dich dann berufen, wenn die Mieterhöhung deine Lebensbedingungen erheblich einschränken würde. Wenn du beispielsweise deine Lebenserhaltungskosten aufgrund der Mieterhöhung nicht mehr begleichen kannst, kann eventuell ein Härtefall berücksichtigt werden. Ebenfalls kann ein Härtefall vorliegen, wenn die Modernisierung für Menschen mit einer Krankheit eine zusätzliche Belastung darstellt.

Um einen Härtefall geltend zu machen, musst du beim Vermieter fristgerecht Einspruch auf die Ankündigung zur Modernisierung einreichen. Diese Frist ist immer das Ende des Folgemonats, an dem die Modernisierungsankündigung bei dir als Mieter eingetroffen ist.

In dieser Begründung musst du genau begründen, warum eine Mieterhöhung einen Härtefall darstellen würde. Wenn die Argumentation schlüssig ist, muss der Vermieter dann die Mieterhöhung minimieren oder sogar ganz auf sie verzichten.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht wegen einer Mieterhöhung nach Modernisierung?

Ja, bei angekündigter Mieterhöhung nach einer Modernisierung, gibt es für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Die Sonderkündigung muss bis zum Ende des nächsten Monats nach Eingang der Mieterhöhungsankündigung beim Vermieter eingehen. Das Mietverhältnis endet dann mit dem Ende des übernächsten Monats.

Für Vermieter gibt es diese Option nicht. Sie sind nicht dazu berechtigt, ihrem Mieter eine Sonderkündigung wegen einer anstehenden Modernisierung auszusprechen.

Darfst du während einer Modernisierungsmaßnahme die Miete mindern?

Grundsätzlich ist eine Minderung der Miete aufgrund von Baumaßnahmen durchaus möglich. Der Mieter hat ein Anrecht auf eine temporär geminderte Miete, wenn Bauarbeiten in oder vor seiner Wohnung zu einer Lärmbelästigung führen, oder wenn die Maßnahmen zu übermäßig viel Dreck führen.

Allerdings muss der Mieter diese Umstände nachweisen können. Eine Ausnahme gilt für energetische Sanierungen. In diesem Fall hast du in den ersten drei Monaten keinen Anspruch auf eine Mietminderung, bei längerer Dauer allerdings schon

Wenn du in einer solchen Situation bist, empfiehlt es sich die Lärm- oder Schmutzbelästigungen zu dokumentieren. Du könntest zum Beispiel ein Lärmprotokoll erstellen, aus welchem die Störungen durch die Bauarbeiten abgebildet werden. Ebenfalls kannst du Fotos machen, um den entstandenen Dreck zu dokumentieren.

Sollten durch die Modernisierung Schäden in deiner Wohnung entstehen, dann muss der Vermieter für diese in voller Höhe aufkommen. Das gilt auch für eventuelle Reinigungskosten nach einer Baumaßnahme und erhöhte Verpflegungskosten. Diese können dadurch zustande kommen, dass du während der Bauarbeiten einen eingeschränkten Zugriff auf die Küche hast und deshalb häufiger auswärts essen musst.

Beispielrechnung für eine Mieterhöhung nach Modernisierung

Um die Thematik der Mieterhöhung nach Modernisierung etwas deutlicher zu machen, zeigen wir dir hier ein Praxisbeispiel zur Veranschaulichung.

ModernisierungsumlageBetrag in €
Monatsmiete (vor der Modernisierung)600 € (Im Jahr: 7200 €)
Modernisierungskosten5.000 €
8 % der Modernisierungskosten400 €
Jahresmiete (nach der Modernisierung)7.600 €
Monatsmiete (nach der Modernisierung)633,34 €

Da wir die Rechnung nicht zu kompliziert machen wollen, gehen wir in diesem Beispiel davon aus, dass der Mieter keinen Härteantrag gestellt hat und dass der Vermieter Instandhaltungskosten und Modernisierungskosten strikt voneinander getrennt hat.

Fazit

Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind gesetzlich klar geregelt. Vermieter können nicht einfach willkürlich die Miete erhöhen, sondern sie sind seit dem 01. Januar 2019 an das Kappungsgesetz gebunden. Dieses Gesetz soll Mieter vor eklatanten Mieterhöhungen schützen.

Der Vermieter darf lediglich 8 % der angefallenen Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Außerdem darf die zusätzliche Miete höchstens 3 € pro Quadratmeter betragen.

Wichtig ist auch zu beachten, dass nicht alle Kosten, die im Rahmen einer Modernisierung anfallen, auch tatsächlich Modernisierungskosten darstellen. Wir haben dir in diesem Artikel aufgezeigt, welche Kosten zu einer Erhöhung deiner Miete führen können, und welche Kosten nicht.

Wenn du mit einer Mieterhöhung nach Modernisierung konfrontiert bist, solltest du immer prüfen, ob diese in ihrer Höhe gerechtfertigt ist. Dieser Artikel ist dir dabei hoffentlich eine Hilfe. Bei nicht eindeutigen Fällen solltest du dich an einen aufs Wohnrecht spezialisierten Rechtsanwalt wenden.

Einzelnachweise (10)

1. rechtsanwalt-bach.de: Mieterhöhung wegen Modernisierung, Rechtsanwalt Henry Bach
Quelle

2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 555b Modernisierungsmaßnahmen
Quelle

3. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Quelle

4. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Quelle

5. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
Quelle

6. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
Quelle

7. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Quelle

8. Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche § 49 Übergangsvorschriften zum Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018
Quelle

9. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
Quelle

10. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
Quelle

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